Was passiert nach dem Erbfall?
Mit dem Tod des Eigentümers geht eine Immobilie automatisch in den Nachlass über. Als Erbe – ob allein oder in einer Erbengemeinschaft – werden Sie kraft Gesetzes Miteigentümer. Das bedeutet: Sie haben sowohl die Rechte als auch die Pflichten eines Eigentümers, vom ersten Tag an.
Sie haben 6 Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen – 6 Monate, wenn Sie sich im Ausland befanden. Sind Schulden auf der Immobilie, kann die Ausschlagung sinnvoll sein. Lassen Sie sich frühzeitig von einem Fachanwalt beraten.
Ihre drei Hauptoptionen im Überblick
Verkaufen
Schnelle Liquidität, klare Aufteilung in der Erbengemeinschaft, keine laufenden Kosten. Besonders sinnvoll, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder die Immobilie nicht selbst genutzt wird.
Selbst einziehen
Emotionaler Wert bleibt erhalten, keine Miete. Bei Selbstnutzung durch nahe Angehörige kann die Erbschaftsteuer sogar ganz entfallen – unter bestimmten Voraussetzungen.
Vermieten
Laufende Einnahmen und langfristiger Werterhalt. Erfordert aber Verwaltung, Instandhaltung und ein gewisses Vermieter-Know-how – und Einigkeit in der Erbengemeinschaft.
Steuerliche Grundlagen
Bei einer geerbten Immobilie fällt grundsätzlich Erbschaftsteuer an – abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Immobilienwert. Es gelten jedoch Freibeträge: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € pro Kind. Bei Selbstnutzung durch Ehepartner oder Kinder kann die Steuer unter bestimmten Bedingungen vollständig entfallen. Wird innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann zudem Spekulationssteuer relevant werden.
Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft
Gibt es mehrere Erben, bilden diese automatisch eine Erbengemeinschaft. Kein Miterbe kann allein über die Immobilie entscheiden – Verkauf, Vermietung und Renovierungen erfordern Einstimmigkeit oder zumindest Mehrheit. Das führt häufig zu Konflikten.
- Alle Erben müssen einem Verkauf zustimmen
- Ein Erbe kann seinen Anteil an einen Dritten verkaufen (nicht empfehlenswert)
- Einigung scheitert? Teilungsversteigerung möglich – oft verlustreich
- Lösung: Mediation oder ein Miterbe kauft die anderen aus
Ihre Schritt-für-Schritt-Checkliste
Klicken Sie auf die Punkte, um sie abzuhaken – Ihr Fortschritt wird angezeigt.
Wann lohnt sich der Verkauf?
In vielen Fällen ist der Verkauf die pragmatischste Lösung – besonders bei Erbengemeinschaften, bei Immobilien mit Sanierungsstau oder wenn keiner der Erben die Immobilie selbst nutzen möchte. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, verteilt den Wert fair und beendet laufende Kosten und Verantwortung.
Als regionaler Makler begleiten wir Sie diskret und mit Erfahrung – von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Notartermin. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat, direkt über unsere Käuferdatenbank.