Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?

Bauland darf sofort bebaut werden, weil ein Bebauungsplan besteht oder die Umgebung nach Paragraf 34 bebaut ist. Bauerwartungsland ist Fläche, bei der eine künftige Bebauung wahrscheinlich, aber noch nicht gesichert ist. Der Preisunterschied ist erheblich, oft das Drei- bis Fünffache. Gartenland und Ackerland ohne Bauperspektive liegen nochmals deutlich darunter.

Muss ich Erschließungskosten zahlen, bevor ich verkaufe?

Nein. Ob und welche Erschließungsbeiträge noch offen sind, wird im Kaufvertrag geregelt. Käufer preisen offene Beiträge aber ein. Wir klären bei der Gemeinde, ob das Grundstück beitragsfrei ist, das erhöht die Sicherheit für beide Seiten.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?

Wenn die Bebaubarkeit unklar ist, fast immer. Eine positive Bauvoranfrage macht aus einem Grundstück mit Fragezeichen ein Grundstück mit gesichertem Baurecht, und das zahlt sich im Preis aus. Die Kosten liegen meist im dreistelligen Bereich, die Bearbeitung dauert einige Wochen. Wir bereiten die Anfrage mit Ihnen vor.

Wie wird ein Grundstück mit altem Haus bewertet?

Ist das Haus noch nutzbar, wird das Ganze als bebautes Grundstück bewertet. Ist es abrissreif, zählt nur der Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Manchmal ist der Bodenwert höher als der Wert des bewohnten Hauses, dann verkauft man es besser als Baugrundstück. Wir prüfen beide Sichtweisen.

Fällt beim Grundstücksverkauf Steuer an?

Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Bei geerbten Grundstücken zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Das ist eine Frage für Ihren Steuerberater, wir weisen Sie aber rechtzeitig darauf hin.

Grundstück verkaufen Oranienburg & Barnim

Grundstück verkaufen in Oberhavel und Barnim: Was Ihr Boden wirklich wert ist

Der Wert eines Grundstücks hängt weniger von seiner Größe ab als von der Frage, was darauf gebaut werden darf. Bebaubarkeit, Erschließung, Zuschnitt und der amtliche Bodenrichtwert bestimmen den Preis. Immocompany prüft diese Punkte vor der Bewertung, denn ein Grundstück mit geklärtem Baurecht erzielt in Oberhavel und Barnim deutlich mehr als eines mit offenen Fragen.

*Angebotspreise öffentlicher Portale, Stand 2025. Baulandpreise schwanken je nach Lage, Erschließung und zulässiger Bebauung erheblich.

Was macht ein Grundstück wertvoll?

Zwei Grundstücke gleicher Größe in derselben Straße können sich im Wert um das Doppelte unterscheiden. Entscheidend ist das Baurecht: Liegt das Grundstück in einem Bebauungsplan, was ist dort erlaubt (Geschosse, Grundflächenzahl, Dachform)? Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt Paragraf 34 Baugesetzbuch, dann muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. Und ist die Fläche überhaupt Bauland oder nur Bauerwartungsland, Gartenland oder Ackerfläche?

Dazu kommen Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom vorhanden oder noch zu zahlen), Zuschnitt und Ausrichtung, Baulasten und Altlasten sowie die Frage, ob eine Teilung möglich ist. Wir klären diese Punkte, bevor wir einen Preis nennen, notfalls mit einer Bauvoranfrage bei der Gemeinde.

Bodenrichtwert: Was er aussagt und was nicht

Die Gutachterausschüsse des Landes Brandenburg veröffentlichen im System BORIS für jede Lage einen Bodenrichtwert, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis erschlossener Grundstücke aus tatsächlichen Kaufverträgen. Das ist die verlässlichste Ausgangsbasis, die es gibt, und wir nutzen sie bei jeder Bewertung.

Der Bodenrichtwert ist aber ein Durchschnitt. Ihr konkretes Grundstück kann darüber oder darunter liegen, je nach Zuschnitt, Lage innerhalb der Zone, Erschließungszustand und Baurecht. Ein Eckgrundstück mit zwei Straßenfronten, ein Hanggrundstück oder ein Grundstück mit Altbestand werden unterschiedlich bewertet. Genau diese Anpassung ist unsere Arbeit als geprüfter Bewerter.

Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?

Aktueller Grundbuchauszug (Eigentum, Lasten, Wegerechte)
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte
Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit nach Paragraf 34
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Nachweis über Erschließung und gezahlte Erschließungsbeiträge
Bei Altbestand: Abrissgenehmigung oder Angaben zum Bestand

Die meisten dieser Unterlagen holen wir für Sie bei Gemeinde, Katasteramt und Grundbuchamt ein. Ein Grundstück mit vollständiger Dokumentation verkauft sich schneller und zu besseren Konditionen, weil Käufer und Bauträger kein Risiko einpreisen müssen.

Wer kauft Grundstücke in der Region?

Im Berliner Umland gibt es drei Käufergruppen mit sehr unterschiedlichen Erwartungen. Private Bauherren suchen ein Grundstück für das eigene Haus, achten auf Lage, Schule und Anbindung und zahlen für gute Wohnlagen die höchsten Preise. Bauträger interessieren sich für größere oder teilbare Flächen, rechnen streng nach zulässiger Wohnfläche und verhandeln hart. Kapitalanleger kaufen Bauerwartungsland in der Hoffnung auf spätere Umwidmung.

Welche Gruppe für Ihr Grundstück den besten Preis zahlt, hängt von Größe, Baurecht und Lage ab. Wir sprechen über unsere Käuferdatenbank gezielt die passende Gruppe an, statt das Grundstück nur auf Portale zu stellen.

Grundstück teilen und dann verkaufen?

Bei großen Grundstücken lohnt sich oft die Frage, ob eine Teilung mehr bringt als der Verkauf im Ganzen. Zwei Bauplätze von je 600 Quadratmetern erzielen in vielen Lagen zusammen mehr als ein Grundstück mit 1.200 Quadratmetern, weil private Bauherren kleinere Flächen bevorzugen. Voraussetzung ist, dass beide Teile bebaubar und erschlossen sind und die Teilung genehmigt wird.

Wir rechnen beide Varianten durch und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand der Teilung (Vermessung, Genehmigung, Zeit) für Sie lohnt.