Marktüberblick: Erholung nach dem Zinstief
Nach zwei Jahren spürbarer Zurückhaltung stabilisiert sich der Immobilienmarkt in Oberhavel und Barnim wieder. Sinkende Finanzierungszinsen bringen Käufer zurück, das Angebot bleibt in gefragten Lagen knapp. Die Preise ziehen moderat an – nach den Rückgängen der Vorjahre ein deutliches Zeichen der Erholung. Besonders der Speckgürtel nördlich von Berlin profitiert weiter vom anhaltenden Zuzug.
Kaufpreise nach Lage und Objekttyp
| Lage | Einfamilienhaus (Ø €/m²) | Eigentumswohnung (Ø €/m²) | Trend 2025 |
|---|---|---|---|
| Wandlitz | 3.300–3.800 € | 2.600–3.100 € | +5,1 % |
| Oranienburg | 2.800–3.400 € | 2.300–2.800 € | +3,9 % |
| Bernau bei Berlin | 2.900–3.500 € | 2.400–2.900 € | +4,6 % |
| Hohen Neuendorf | 3.400–4.300 € | 2.900–3.600 € | +4,8 % |
| Glienicke/Nordbahn | 3.200–4.000 € | 2.700–3.300 € | +4,3 % |
| Umland (ländlich) | 1.800–2.600 € | 1.500–2.100 € | stabil |
Quelle: Immocompany Transaktionsdaten & regionale Gutachterausschüsse, Stand Oktober 2025. Preise variieren stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung.
Nachfrage nach Objekttypen
Die stärkste Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf freistehende Einfamilienhäuser mit Garten – ein Trend, der seit der Pandemie anhält. Eigentumswohnungen sind vor allem für Kapitalanleger interessant, die von den vergleichsweise attraktiven Mietrenditen im Umland profitieren.
Wichtigste Markttrends 2025
Zinsen sinken – Nachfrage steigt
Die EZB hat die Leitzinsen 2025 mehrfach gesenkt. Baukredite sind wieder günstiger: 10-jährige Laufzeiten ab ca. 3,2–3,8 %. Das bringt Käufer zurück, die 2023 auf der Seitenlinie saßen.
Angebot bleibt knapp
Zu wenig Neubau, kaum Baugenehmigungen, viele Eigentümer halten ihre Immobilie. Das Angebot-Nachfrage-Verhältnis begünstigt Verkäufer: Qualitätsobjekte erzielen schnell gute Preise.
Speckgürtel bleibt begehrt
Wandlitz, Oranienburg und Bernau profitieren von Berlin-Nähe und niedrigeren Preisen. Homeoffice hat die Toleranz für längere Pendeldistanzen erhöht – Umlandgemeinden werden strukturell nachgefragter.
Energieeffizienz entscheidet
Objekte mit schlechtem Energieausweis (F, G) sind deutlich schwerer zu verkaufen und werden stärker im Preis gedrückt. Gut sanierte Häuser (A, B) erzielen Aufschläge von 10–15 %.
Preisschere: Lage entscheidet
Der Unterschied zwischen guten und schlechten Lagen wächst: begehrte Wohnlagen und S-Bahn-Nähe erzielen Aufschläge von 20–30 % gegenüber der Durchschnittslage.
Digitale Vermarktung gewinnt
Video-Exposés und 3D-Touren verkürzen die Zeit bis zur ernsten Besichtigung deutlich. Objekte mit professioneller Video-Präsentation erzielen bis zu viermal so viele Anfragen wie Standardinserate.
Mietmarkt: Steigende Renditen im Umland
Wer in Brandenburg vermietet, erzielt derzeit attraktive Bruttomietrenditen zwischen 4,5 und 6,5 % – deutlich höher als in Berlin (2,5–3,5 %). Besonders interessant sind kleinere Eigentumswohnungen (2–3 Zimmer) in Oranienburg und Bernau, die sich als Kapitalanlage zunehmend bewähren.
Wandlitz 9,50–11,50 €/m² · Oranienburg 8,80–10,80 €/m² · Bernau 9,00–11,00 €/m² · Hohen Neuendorf 10,50–13,00 €/m²
Prognose: Wie entwickeln sich die Preise bis 2026?
📈 Positivszenario (Wahrscheinlichkeit: 60 %)
- Weitere Zinssenkungen der EZB
- Kaufkraft steigt, mehr Nachfrage
- Preise steigen 3–6 % in 2026
- Vermarktungsdauer sinkt weiter
- Besonders Wandlitz & Hohen Neuendorf profitieren
⚖️ Neutralszenario (Wahrscheinlichkeit: 40 %)
- Zinsen bleiben auf aktuellem Niveau
- Preise steigen moderat 1–3 %
- Markt bleibt Verkäufermarkt
- Energiepflichten bremsen Altbauten
- Ländliche Lagen stagnieren
Was bedeutet das für Verkäufer?
- Der aktuelle Markt begünstigt Verkäufer – aber Überpreise werden abgestraft
- Realistische Preisfindung ist entscheidend: zu hoch angesetzt verlängert die Vermarktung erheblich
- Energetisch schlechte Objekte jetzt verkaufen, bevor neue Pflichten greifen
- Professionelles Marketing (Video, 3D) bringt messbar mehr Anfragen und bessere Preise
- Im Herbst/Winter sind weniger Objekte auf dem Markt – günstige Zeit für Verkäufer
Was bedeutet das für Käufer?
- Finanzierungskonditionen sind wieder besser – jetzt einsteigen ist günstiger als 2023
- Energieeffizienz beim Kauf prüfen: Sanierungskosten einkalkulieren
- Suchauftrag beim Makler aufgeben – viele Objekte werden diskret vermittelt
- Verhandlungsspielraum ist gering: gute Objekte gehen schnell weg
- Nebenkosten (Grunderwerbsteuer Brandenburg: 6,5 %) einplanen
Quellen & weiterführende Informationen
Statistisches Bundesamt (Destatis) – Bau- und Immobilienpreisindex BORIS Land Brandenburg – amtliche Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
Seit über 32 Jahren als Immobilienmakler in Oberhavel und Barnim tätig. Als geprüfter Immobilienbewerter (PMA) verbindet Jens Brockmann fundierte Bewertungskompetenz mit tiefer regionaler Verwurzelung – und steht für ehrliche, marktgerechte Einschätzungen.